8/5/2023
Sí, lo que expresa la Ley 21.442 en su Artículo 20 es que es parte de las funciones del administrador: “Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”
Luego en el Artículo 36 se describe:
“Artículo 36.- Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración. Con todo, no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios referidos en el numeral 9) del artículo 20 de esta ley. El administrador remitirá copia de dicho requerimiento a los propietarios morosos.”
Lo interesante es que la Ley 21.442 en su artículo 37 también hace extensivo el apremio a deudas complementarias a la de los Gastos Comunes:
“Artículo 37.- Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.”
Esta información fue también confirmada por la Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo:
Sí, la nueva Ley de Copropiedad 21.442 que vino a derogar ala anterior Ley 19.537 indica que:
“Artículo 37.- Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.”
El corte de luz se considera un apremio por lo que también es extensivo a las Multas e Intereses, además de las contribuciones al fondo de reserva.
La nueva Ley de Copropiedad 21.442 nos presenta un concepto llamado: “Obligaciones Económicas” que lo define de manera extensiva en su Título VI. Incluyendo los conceptos de gastos comunes, intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva. Y como analizamos en la pregunta anterior, el artículo 37hace extensivas las medidas de apremio a este tipo de deudas:
“Artículo 37.- Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.”
Cabe destacar que estas Obligaciones Económicas siempre seguirán al dueño de la propiedad como lo indica en el Artículo 6 la Ley de Copropiedad 21.442:
Artículo 6°.- Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
El deber al que se refiere el inciso precedente seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición. El crédito correspondiente gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2.481 del Código Civil, sin perjuicio del derecho del propietario para repetir contra su antecesor en el dominio y de la acción de saneamiento por evicción, en su caso.
Se recomienda leer el título VI de la Ley 21.442 para una descripción más completa: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
La innovación de este concepto es que se extiende la característica de Deuda Ejecutiva no sólo a los gastos comunes, si no también alas multas, intereses y aportes al Fondo de Reserva. Este concepto creó cierta polémica, pero fue confirmada la interpretación por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile a través de su Secretaría Ejecutiva de Condominios:
¿Los Gastos Comunes incluyen las multas, intereses y aportes al fondo de reserva? Ley 21.442
Como lo analizamos anteriormente el concepto de Gastos Comunes se mantiene con una definición clara según el artículo 31:
Artículo 31.- El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.
La innovación es que también se deben cobrar las obligaciones económicas que pasan a tener todas las herramientas de apremio que anteriormente sólo tenían los Gastos Comunes, la definición de los cobros están en el Artículo 32:
Artículo 32.- Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.
Deducida la acción ejecutiva, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.
En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se hará personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
El artículo que extiende la herramienta de apremio es el número 37 de la normativa:
“Artículo 37.- Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.”
Esta información fue confirmada por el MINVU:
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