Locales comerciales en condominios de vivienda de interés público: qué dice la nueva Circular del MINVU

El 28 de agosto de 2026, la Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU publicó la Circular Ordinaria N° 16 (SEC-17), un documento clave para las administradoras que gestionan condominios acogidos a los programas habitacionales D.S. N° 49 (2011) y D.S. N° 19 (2016). La instrucción, firmada por la Secretaria Ejecutiva Doris González Lemuñao, aclara el régimen jurídico aplicable a la adquisición de locales comerciales por condominios de vivienda de interés público, en el marco de la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.

Si administras uno de estos condominios, esta Circular te resuelve dudas concretas sobre cómo se incorporan los locales al patrimonio de la comunidad y quién puede firmar en representación de la asamblea.

Por qué se incorporan locales comerciales

Los programas habitacionales D.S. N° 49 y D.S. N° 19 promueven la incorporación de locales comerciales en condominios de vivienda de interés público como estrategia para reducir los gastos comunes. La lógica es simple: las rentas o beneficios que producen esos locales aportan a la caja común y bajan el peso económico sobre las familias residentes.

En la práctica:

• Bajo el D.S. N° 49 de 2011, incorporar locales comerciales o equipamientos de servicio es una condición para acceder al aumento del subsidio por densificación en altura (proyectos de hasta 12 pisos con ascensores).
• Bajo el D.S. N° 19 de 2016, la inclusión de locales sube el puntaje de evaluación del proyecto.

En ambos casos, cuando el proyecto se acoge al régimen de copropiedad inmobiliaria, se exige entregar al condominio al menos un local comercial (D.S. N° 19) o al menos 100 metros cuadrados edificados para uso comercial (D.S. N° 49). Hasta ahora, sin embargo, no existía una instrucción precisa sobre cómo debía hacerse esa transferencia. La Circular 16 llena ese vacío.

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Los 4 puntos clave que resuelve la Circular

1. Los locales comerciales son, por regla general, bienes de dominio exclusivo

Según el artículo 1 letra A, sub-literal a) de la Ley N° 21.442, los locales comerciales son unidades susceptibles de independencia funcional, es decir, bienes de dominio exclusivo. Por eso, cuando se transfieren desde el propietario primer vendedor al condominio, se aplica el régimen general de transferencia de bienes inmuebles: título traslaticio más inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

2. También pueden calificarse como bienes comunes, pero requiere formalidades

Los copropietarios pueden decidir que un local tenga carácter de bien común. Hay dos caminos:

• Al inicio del proyecto: el propietario primer vendedor lo individualiza como bien común en el primer reglamento de copropiedad y en el plano de copropiedad al que se refiere el artículo 49 de la Ley 21.442.
• Con posterioridad: si la asamblea de copropietarios lo acuerda después, hay que modificar el reglamento con los quórums que exige la ley, requerir a la Dirección de Obras Municipales la modificación del plano de copropiedad y del certificado del artículo 48, y solicitar al Conservador el archivo de los instrumentos.

Este punto es importante: la calificación del local (exclusivo o común) define todo el régimen jurídico de su adquisición.

3. Los condominios sí pueden adquirir bienes inmuebles

Aunque la Ley 21.442 no otorga personalidad jurídica a los condominios, la Secretaría Ejecutiva sostiene que sí tienen aptitud legal para adquirir locales comerciales. El razonamiento se apoya en una lectura armónica de los artículos 26 y 2 N° 3 de la Ley:

• El artículo 26 autoriza expresamente a los condominios a enajenar bienes muebles e inmuebles de dominio común.
• Si el legislador reconoce que un condominio puede transferir un inmueble (ser tradente), necesariamente le reconoce también capacidad para adquirirlo y ser titular del dominio.

En palabras simples: si la ley permite vender, también permite comprar.

4. El título traslaticio no es una compraventa ni una donación

Este es probablemente el aporte más fino de la Circular. La transferencia del local desde el propietario primer vendedor al condominio no responde a un intercambio patrimonial, sino a la ejecución de una política habitacional.

¿Qué significa esto en la práctica?

• El título traslaticio es el acto jurídico por el cual el propietario primer vendedor cumple una obligación de hacer impuesta por el D.S. N° 49, el D.S. N° 19 o la resolución de llamado del programa.
• La escritura pública de transferencia no es una compraventa ni una donación encubierta, sino el instrumento que da cumplimiento a esa obligación preexistente.
• La tradición se verifica con la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.
• Al acto comparecen el administrador y el presidente del comité de administración, en representación de la asamblea de copropietarios, conforme al inciso segundo del artículo 26 de la Ley 21.442.

Qué implica esto para la administración del condominio

Con la Circular 16 en la mano, hay tres implicancias operativas que conviene tener presentes.

Revisar el reglamento y el plano. El primer paso frente a un local comercial es identificar si está calificado como bien de dominio exclusivo o común en el reglamento y en el plano de copropiedad. De esa calificación depende todo lo demás.

Firmas en representación de la asamblea. Para la escritura pública de transferencia comparecen el administrador y el presidente del comité, no la asamblea completa. Esto simplifica la operación, siempre que sus nombramientos y facultades estén al día.

No es venta ni donación. Tanto para efectos de rendición como para conversaciones con abogados, notarios y conservadores, la Circular deja establecido que la transferencia es cumplimiento de una obligación preexistente, no un negocio civil clásico. Este marco puede ser útil frente a interpretaciones divergentes.

Vigencia y distribución

La Circular fue distribuida a autoridades del MINVU, la Contralora General de la República, SEREMIs, Directores de Obras Municipales, la Cámara Chilena de la Construcción y la Asociación Chilena de Municipalidades, entre otros. Es una interpretación oficial de la Secretaría Ejecutiva de Condominios y sirve como referencia obligada para futuras operaciones bajo estos programas habitacionales.