12/12/2022
En Chile no existe una política nacional de desarrollo urbano con directrices concretas que puedan ser aplicadas como un estándar de referencia para la industria inmobiliaria.
Por este motivo, en la práctica son las municipalidades quienes ejercen una gran influencia en el mercado inmobiliario, ya que son las autoridades comunales las que en la práctica facultan a las inmobiliarias para llevar a cabo sus proyectos.
En los hechos, lo anterior significa que en lo que respecta al desarrollo del mercado inmobiliario cada comuna escribe su propia historia dentro de una gama muy amplia de posibilidades.
Estas van desde el desarrollo desmedido por la falta de regulación, pasando por planes de desarrollo urbano que reconocen los intereses de ambas partes, hasta la paralización completa de la industria por la implementación de exigencias que impiden el desarrollo del mercado inmobiliario.
A nivel nacional, existen cinco grandes Instrumentos de Planificación Territorial definidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU):
Dentro de este abanico de disposiciones legales, es sin duda el Plan Regulador Comunal el instrumento de Planificación Territorial que mayor influencia ejerce en el desarrollo del mercado inmobiliario.
El Plan regulador comunal, descrito en la Ley General de Urbanismo y Construcciones tiene por objetivo principal promover el “desarrollo armónico del territorio comunal”, desde un punto de vista económico y social.
Esto significa que sus disposiciones inciden en el uso de suelo, equipamiento comunitario, estacionamientos, densidades urbanas, entre otros aspectos urbanísticos relevantes para la comunidad.
Para establecer o actualizar dicho plan de desarrollo urbano, cada municipalidad debe citar a las distintas organizaciones sociales de cada comuna para discutir los temas contingentes con el objetivo de llegar a acuerdos democráticos sobre las decisiones claves para el desarrollo comunal.
Por otra parte, ciudades que cuentan con infraestructura urbana de valor histórico apelan al Consejo de Monumentos Nacionales para declarar zona típica o áreas patrimoniales. De esta forma, bajo este instrumento, quedan protegidas frente a la posibilidad de futuras intervenciones o modificaciones.
Uno de los puntos más conflictivos en la relación de las inmobiliarias con las municipalidades son los permisos de edificación y los decretos municipales que muchas veces paralizan los proyectos o incluso impiden la recepción final de las obras.
Dependiendo de la administración de turno en cada municipalidad, los permisos de edificación previamente otorgados pueden ser congelados por la Dirección de Obras Municipales como lo que ocurrió en Las Condes con el proyecto de Inmobiliaria Nueva El Golf y su proyecto ubicado entre las calles Renato Sánchez, Asturias y Américo Vespucio.
Destaca también el impacto sobre el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios que tendrá la postura asumida por la Municipalidad de La Cisterna al modificar el requerimiento mínimo de estacionamientos por unidad –aumentando a tres por cada vivienda-, lo que en la práctica llevó al congelamiento de los permisos de edificación vía Decreto Municipal.
Otro caso emblemático de cambio de rumbo en la planificación urbana comunal es el caso de Valparaíso en el que, tras asumir su cargo, la administración del alcalde Jorge Sharp anuló los permisos de proyectos de gran envergadura como Parque Pumpin y Mirador Barón, dando potestad a la comunidad para redefinir el destino del uso de los paños en cuestión.
Uno de los organismos municipales que presta asistencia gratis a los vecinos en materias de administración de Edificios y Condominios es la Dirección de Desarrollo Comunitario (DIDECO).
Si bien las funciones y programas disponibles dependen de la iniciativa de cada municipalidad, es cada vez más común ver el papel protagónico que estos departamentos están asumiendo en estas materias para educar y empoderar a los vecinos.
Un ejemplo a destacar es el caso de la Municipalidad de La Florida, que a través de su programa Comunidad en Red, ofrece asesoría técnica y legal en lo que concierne a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537) a los Comités de Administración residentes en la comuna.
Por su parte, la Dirección de Desarrollo Comunitario de la Municipalidad de Providencia pone a disposición de sus vecinos asistencia gratis en materias legales para comunidades que no cuentan con recursos para contratar un abogado que los asesore en materias afines.
La gran libertad que existe en términos legales en materia de planificación urbana a nivel nacional hace que en la práctica las Municipalidades y sus distintas administraciones tengan una gran influencia en el desarrollo del mercado inmobiliario.
En este escenario, dicha influencia se traduce en una amplia gama de resultados que no necesariamente favorecen a los vecinos, como en el caso de los llamados guetos verticales de Estación Central.
O bien, disposiciones que por proteger el interés de la comuna terminan estancando la inversión inmobiliaria como las exigencias de estacionamiento de La Cisterna o la iniciativa de bajar la densidad poblacional llevada a cabo a través de la modificación del Plan Regulador de la comuna de San Miguel, que en la práctica exige a las inmobiliarias construir unidades con un mínimo de 140 m2 en el eje Santa Rosa.
Dado el fuerte auge que ha tenido la construcción vertical en Chile, es imperioso que todos los actores involucrados en el mercado inmobiliario –Municipalidades, Inmobiliarias y Juntas de vecinos-, se asesoren de manera correcta y trabajen en conjunto para lograr un desarrollo urbano sustentable en el tiempo y comunidades seguras para sus habitantes.
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