12/12/2022
El Título I de la Ley 19.537, denominado “Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria”, comprende los artículos 1 a 16. En síntesis, plantea las generalidades de la norma y establece las bases para aplicarla. Es de mucha utilidad para los administradores de edificios, así como los propietarios, conocer sus disposiciones elementales para entregar un servicio de gestión óptimo y eficiente.
En su primer artículo, la norma dice que “La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”.
En palabras simples, la ley regula el establecimiento de copropiedades en las que diferentes individuos son dueños exclusivos de sus inmuebles, y al mismo tiempo mantienen uno o más bienes bajo la figura de dominio común.
Por supuesto, los inmuebles que integran una copropiedad no se reducen a los de carácter habitacional. La norma aclara que un condominio puede ser integrado por “viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros”.
Finalmente, hay que prestarles atención especial a los requisitos de carácter “territorial” y “estructural” que deben cumplir las copropiedades para vincularse a la Ley 19.537. Esta señala que podrán acogerse al régimen las edificaciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados localizados en zona urbana y sobre un terreno común.
Es un artículo fundamental para entender la Ley. Lo primero y más importante, es la definición de condominio que, para los efectos de esta normatividad, son “las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley”.
Ahora bien, existen dos tipos de condominios: los tipos A, que corresponden a construcciones divididas en unidades situadas en un terreno de dominio común; y los tipos B, que consisten en terrenos con construcciones o con proyectos aprobados de construcción en cuyo interior existen sitios que pertenezcan a cada copropietario y terreno de dominio común de todos ellos.
Luego, la normativa aclara que las unidades son inmuebles de dominio exclusivo que conforman un condominio. Es decir, los apartamentos, oficinas, casas, entre otros, y que los bienes de dominio común son los que pertenecen a todos los copropietarios.
Además, define:
Cabe señalar que la cuota de gastos comunes se determina en función del prorrateo, es decir, del porcentaje de derechos que tienen sobre los mismos cada copropietario, generalmente, determinado en función del avalúo fiscal de la unidad.
Cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes, sobre los cuales tiene derecho en la misma proporción del prorrateo anteriormente citado.
Todos los copropietarios deben aportar para cubrirlos gastos comunes, en proporción al derecho que posee sobre los bienes de dominio común (el prorrateo).
El reglamento de copropiedad establecerá los plazos y periodicidad de los pagos de los gastos comunes (generalmente un mes), y los copropietarios deberán cumplir con ellos aun cuando la unidad no esté en uso. De no hacerlo, incurrirán en el interés máximo convencional para operaciones no reajustables, o en su defecto en el inferior establecido por el reglamento.
Es una de sus funciones principales. Se hará en conformidad con lo estipulado en el reglamento de la copropiedad, la legislación y los acuerdos que se tomen en la asamblea.
Esta norma establece la obligación de consolidar un fondo con las multas e intereses que paguen los copropietarios, así como con los aportes que realicen por el uso exclusivo de bienes de uso común, para atender las reparaciones de los
bienes comunes, certificaciones -de instalaciones de gas y ascensores- y gastos comunes urgentes o imprevistos.
La cantidad mínima de estacionamientos por copropiedad debe determinarse conforme a las normas vigentes, de acuerdo al plan regulador para la zona. Sin embargo, los condominios de viviendas sociales deben contar, al menos, con un estacionamiento por cada dos viviendas.
Para acogerse a este régimen, el condominio debe cumplir con las normas exigidas:
Y es a los Directores de Obras Municipales a quienes les corresponde emitir el respectivo certificado que lo declare como acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Cabe señalar que la ley no establece un plazo específico para que este emita el susodicho Certificado. Pero mediante la circular Ord. N° 0258 DDU 172, de 18 de mayo de 2005 se determinó que este debe ser el de 10 días, indicado en el inc. 3° del art. 24 de la Ley N° 19.880.
Todos los copropietarios tienen derecho a servirse de los bienes de uso común en los términos que lo dispone el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, conforme “a su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios”.
Sin embargo, también pueden hacer uso exclusivo de estos conforme a las disposiciones del reglamento de la copropiedad o como la asamblea lo estipule.
Para hacerlo, la norma exige que el nuevo destino esté permitido en el instrumento de planificación territorial. Sumado a ello, el copropietario tiene que obtener el respectivo permiso de la Dirección de Obras Municipales y la autorización de la asamblea. Esta última tiene que ser extraordinaria, conforme a lo previsto en el art. 17° inc. 5° N° 10 de la Ley.
Esta medida se puede realizar sin la autorización de la asamblea, además se podrá constituir en una unidad del condominio en etapa de proyecto o construcción.
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