12/12/2022
El Título III de la Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria, denominado “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria” solo comprende los artículos 36 al 38. Sin embargo, son fundamentales dentro de este cuerpo normativo porque hacen alusión a dos factores esenciales dentro de todo condominio: seguridad y modificaciones.
Teniendo en cuenta que los administradores de copropiedades deben conocer en profundidad esta norma, consideramos prudente reseñar sus artículos más importantes, exponiendo consideraciones que afectan directamente en la labor del administrador de copropiedades.
El inciso primero de este artículo dice que, a menos que el reglamento de la copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades tienen la obligación de contratar un seguro contra riesgo de incendio, incluyendo dentro de la misma póliza los bienes de dominio común en función del porcentaje de derechos que se posee sobre ellos (el prorrateo).
En caso de que el copropietario no adquiera la póliza, el administrador lo hará por él, por supuesto a cuenta y cargo de la unidad, realizando el respectivo cobro del seguro a través de la factura de los gastos comunes.
Cabe señalar que el inciso en mención dice que “al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes”. Es decir que su cobro se efectuará a través de juicio ejecutivo, los propietarios de la unidad responderán solidariamente en caso de que sean dos o más, etc.
En el archivo de documentos del condominio, deberá mantenerse un plano actualizado de toda la copropiedad, en el que se identifiquen claramente los grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefacción, seguridad contra incendios e información importante en casos de emergencia.
Para incrementar la seguridad de la comunidad ante eventos desafortunados, el condominio debe contar con un plan de emergencia actualizado ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes. Por supuesto, este debe establecer claramente las medidas a tomar, antes, durante y después de la tragedia, haciendo especial énfasis en la evacuación durante los accidentes.
Cabe señalar que la elaboración de este plan de emergencia es responsabilidad del comité de administración, pero su aprobación está sujeta a la decisión de una asamblea extraordinaria citada para este fin.
Además, tanto la actualización de este plan como del plano citado líneas atrás deben ser realizadas cada año y entregadas a la unidad de carabineros y estación de bomberos más cercanas, que podrán emitir opiniones evaluativas y realizar las recomendaciones pertinentes.
Los copropietarios y/o residentes tienen la obligación de facilitar las revisiones o certificaciones que correspondan en el interior de sus unidades habitacionales. De no hacerlo serán sancionados según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley 19.537.
Cuando la seguridad o conservación del condominio se encuentra comprometida por filtraciones, inundaciones, fugas de gas o cualquier desperfecto de índole similar que para ser reparado exija el ingreso a la unidad -y no se encuentre al propietario o residente-, el administrador puede ingresar a la fuerza acompañado de un miembro del comité de administración, que levantará en acta toda la diligencia.
Los gastos producidos en este trámite correrán a cargo del responsable de la falla.
Finalmente, con respecto al artículo 36 es necesario realizar una anotación relacionada con el Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad. Al administrador y al comité de administración no les corresponde solo la responsabilidad de velar por la seguridad de los residentes del condominio, sino que también deben asegurar la seguridad de los trabajadores.
De acuerdo con el dictamen Ord. N° 2.680/0127, de 16 de julio de 2001, emitido por la Dirección del Trabajo, “como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la Ley N° 19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden, higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo”
Si la municipalidad llega a decretar la demolición de la copropiedad, conforme a la legislación vigente, la asamblea de copropietarios tendrá que reunirse en asamblea extraordinaria para acordar su proceder, según lo dispuesto también en numeral 3 del inciso 5 del artículo 17 de la Ley 19.537 sobre temas a tratar en sesiones extraordinarias: “Reconstrucción o demolición del condominio”.
Es importante, si se da esta situación, buscar siempre la asesoría de expertos que orienten la discusión hacia una negociación que beneficie a todas las partes.
En un primer momento se indica que la resolución del director de obras Municipales mediante la cual declara acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria es irrevocable por decisión unilateral. Sin embargo, la asamblea puede solicitarle a esta autoridad que modifique o deje sin efecto tal decisión, debiendo siempre:
De acuerdo con el numeral 4 del inciso 5 del artículo 17 de las misma Ley 19.537, estos acuerdos se deben tomar mediante asamblea extraordinaria.
En caso de que el Director de Obras Municipales acceda a la pretensión de los copropietarios, estos conformarán una comunidad que se regirá por las normas del cuasicontrato de comunidad (art. 38º, inc. 2º).
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