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La inversión inmobiliaria sus oportunidades y riesgos

Invertir en bienes inmuebles siempre es un proyecto interesante. Sobre todo cuando se ha conseguido cierta estabilidad familiar y profesional ¿Has pensado en comprar un departamento en un condominio o edificio?

Muchas familias no dudan en embarcarse en esta inversión cuando surge la oportunidad. Esto puede pasar desde la construcción de una segunda residencia hasta la compra de un apartamento en un edificio con fines de alquiler.

Si quieres invertir tu dinero, debes tener claro que los beneficios de la inversión inmobiliaria no eclipsen los riesgos de la inversión.

Invertir en bienes raíces presenta riesgos específicos que son necesarios analizar. Por eso Becker Abogados y ComunidadFeliz te entregan todas las claves necesarias para que tu inversión sea un éxito y no se convierta en una  pesadilla.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

La inversión inmobiliaria te permite, entre otras cosas, adquirir uno o más activos inmobiliarios y generar ingresos que crecen con el tiempo.

Los ingresos generados provienen por lo general del alquiler del apartamento y de la reventa o plusvalía con respecto al precio de compra. Este activo inmobiliario puede ser utilizado para fines personales y profesionales.

Jurídicamente, la inversión inmobiliaria te permite como inversor convertirte en propietario y adquirir derechos sobre una propiedad. Estos derechos son:

- El derecho de usar la cosa adquirida.

- El derecho de aprovechar los frutos si la rentas.

- El derecho de disponer de estos frutos, porque tienes la libertad de revender.

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¿Cuáles son los riesgos que puedes tener en una inversión inmobiliaria?

Al realizar una inversión inmobiliaria como inversor persigues un objetivo específico: la maximización de ingresos y activos. Sin embargo, al igual que cualquier otra inversión tiene riesgos asociados tales como:

Riesgos económicos

Es importante antes de hacer una inversión inmobiliaria evaluar la viabilidad económica de la misma en relación con el mercado. Es decir, la ubicación del inmueble, el precio  del metro cuadrado, el mercado local de alquiler, la situación de la oferta y la demanda, el importe de los alquileres, etc.

De hecho, es difícil imaginar que puedas comprar una propiedad por valor de varias decenas, incluso cientos de miles de pesos, sin llevar a cabo estas simples comprobaciones. Sobre todo, porque ahora se puede acceder a toda esta información a través de Internet.

Riesgos técnicos

La propiedad inmobiliaria tiene la particularidad de que el soporte de la inversión es algo tangible. Es un bien material cuya existencia y durabilidad dependen de múltiples factores: la experiencia de sus diseñadores, la calidad del suelo sobre el que se asienta, los materiales utilizados, el cuidado que se le da al mantenimiento del edificio durante su vida, el mantenimiento de los equipos, etc.

Dada la multiplicidad de estos factores, no es raro que una operación de construcción o renovación sufra riesgos técnicos y climáticos o quiebras comerciales.

¿Qué ocurre si no evalúas los riesgos de una inversión inmobiliaria?

No hacer la evaluación de los riesgos económicos y/o técnicos constituye el punto de partida de una reacción en cadena cuyas etapas son las siguientes:

Etapa 1: la aparición de las dificultades

Las primeras dificultades que se pueden presentar es que la propiedad esté ubicada en una zona donde la demanda de vivienda es muy baja, no se encuentra comprador, se sobreestimó el monto del alquiler al establecer la operación o existió una mala mano de obra.

Etapa 2: desequilibrio económico

En esta etapa el inversor debe realizar un mayor esfuerzo de ahorro del inicialmente previsto porque, a pesar de los peligros que atraviesa, debe devolver el préstamo contratado sin recibir los ingresos esperados o debe hacer frente a gastos imprevistos o mal estimados.

Paso 3: Reventa a pérdida

Si el inversor no tiene los medios para hacer frente, porque era o se ha vuelto frágil económicamente, eventualmente se verá obligado a vender la propiedad si ya no puede asumir las cuotas mensuales del préstamo tomado para financiar la adquisición.

Y, en el caso de que el inmueble se revenda a un precio inferior el inversor quedará con una deuda con el banco que perseguirá la recuperación de su deuda residual sobre la totalidad de los activos del prestatario.

¿Qué precauciones debes tomar al hacer una inversión inmobiliaria?

Es necesario que tomes las debidas precauciones para erradicar los riesgos y preservar tus intereses como inversionista. Uno de los aspectos fundamentales en la inversión inmobiliaria es el contenido de los compromisos contractuales.

El contrato preliminar: contrato de reserva y promesa de compraventa

Cuando la propiedad que respalda la inversión se compra sobre plano, el comprador y el vendedor firman un contrato de reserva. Cuando la adquisición se refiere a un bien existente, el vendedor y el comprador firman una promesa de venta.

Ya sea que se trate del contrato de reserva o de la promesa de compraventa, estos acuerdos conllevan la obligación para el comprador de firmar la escritura de compraventa sujeta, por supuesto, al cumplimiento de las condiciones suspensivas habituales.

Por lo tanto, es en esta etapa cuando debes tener cuidado de incluir cláusulas que protejan tus intereses como inversor. ¿Por qué? Porque por regla general, estas cláusulas no aparecen allí.

Es por ello que es imperativo anticipar e incorporar al campo contractual, desde la etapa preliminar del contrato, las estipulaciones que protegen tus intereses como comprador, de allí que es necesaria la asesoría legal de expertos en el área.

El contrato de compra venta y las letras pequeñas

La escritura de compraventa no es un formulario estándar que las partes solo tienen que firmar, es un contrato cuyos términos pueden ser negociados libremente por las partes.

Es importante conocer todas las cláusulas del mismo. Incluidas las letras pequeñas, que son los términos y condiciones del mismo, que muchas veces no se incluyen en el cuerpo principal del mismo. Algunas veces se colocan o en notas al pie o en letras pequeñas.

La redacción de este documento es fundamental, ya que lleva consigo los compromisos recíprocos de los firmantes: vale todo lo que en él aparece, inclusive las letras pequeñas.

Si estás pensando en comprar un apartamento dentro de un condominio, considera también que este tenga una buena administración y finanzas claras, notarás la diferencia tremenda que hacer al momento de subarrendarlo o simplemente vivir en el.

Prefiere administraciones que tengan buena asesoría legal como Becker Abogados y un sistema para administración de edificios como ComunidadFeliz, revisa los beneficios para copropietarios y mira cómo te beneficia este software en tu edificio.

Autor

Equipo ComunidadFeliz
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