12/12/2022
En primer lugar, si tú no vives en una comunidad, pero planeas hacerlo, es importante que tengas claro el concepto de los gastos de comunidad. Estos gastos corresponden a los necesarios que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria para mantener y/o mejorar los bienes comunes.
Contemplan todos los costos de mantener el edificio, mantenimientos, pagos al personal, imprevistos, seguros, fondos de reserva y más, aunque la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537 los divide en dos tipos:
• Gastos comunes ordinarios: son los costos "del día a día" o los que están considerados en el presupuesto, es decir, los mantenimientos (de ascensores, piscina, espacios comunes...), reparaciones (de filtraciones, ascensores, estructura...), consumo (servicio de calefacción, agua, gas...) y de administración (sueldos y salarios del personal contratado).
• Gastos comunes extraordinarios: son aquellos que no estaban contemplados en el presupuesto o se invierten en la construcción de nuevos espacios para la comunidad.
Es así como el pago colectivo de todos los residentes y copropietarios, permiten que la comunidad funcione con todos sus servicios, para tener una buena calidad de vida dentro de ella.
El monto que debes cancelar se obtiene, en primer lugar, mediante el avalúo fiscal de la propiedad. Si todas las propiedades tienen el mismo avalúo, pagan todas lo mismo.
Al final el valor exacto lo define la Asamblea de Copropietarios, pero puede el Reglamento de Copropiedad establecer otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean estos ordinarios o extraordinarios.
Uno de los problemas más frecuentes es el no pago de estos gastos, ya sea porque algunos de los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, o porque argumentan que no hacen uso de los espacios comunes para los cuales se destinan estos gastos.
Durante la pandemia, la cifra de residentes morosos aumentó exponencialmente por la ola de desempleos y recortes de sueldos, donde gran parte de la población comenzó a percibir menos ingreso y manteniendo el mismo gasto.
A pesar de todo, se vieron casos de administraciones que se flexibilizaron y aumentaron los plazos para pagos o incluso redujeron la cuota de gastos comunes, permitiéndoles a sus residentes terminar de juntar el dinero para hacer su pago.
Frente a este tema la ley es clara, todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponde, y estos gastos deben pagarse a la administración del edificio correspondiente. Asimismo, debes cancelar estos gastos periódicamente y de acuerdo a las reglas del condominio.
Otro de los problemas recurrentes con los gastos comunes es su desglose. Al emitir los GGCC del condominio se suele adjuntar un detalle de todo lo que se está prorrateando (es decir, distribuyendo entre todos los residentes y copropietarios), para clarificar las cuentas.
Sin embargo, ya sea por cálculos o irregularidades en la gestión, se ven conflictos frecuentes entre los residentes y la administración del condominio, donde quienes pagan no consideran que se esté distribuyendo bien el gasto.
En general termina siendo un problema de comunicación y accesibilidad, por eso los administradores están apoyándose en softwares de administración de condominios y edificios, como ComunidadFeliz, que calcula digitalmente los Gastos Comunes de la comunidad y garantiza la transparencia hacia los residentes.
Si no se paga tres o más cuotas continuas o discontinuas te pueden suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración del edificio.
¿Exagerado? Puede ser, pero la Ley 19537 lo autoriza como una medida para el pago de los gastos comunes, dado que este es el ingreso más importante en la comunidad para poder realizar los mantenimientos obligatorios y pago al personal.
Así que si te preguntabas si te pueden suspender el servicio eléctrico por no pagar Gastos Comunes, la respuesta es sí. Es importante destacar que si te encuentras en una situación económica delicada, más allá de no presentarte, será más conveniente hablar directamente con el administrador del condominio para llegar a un acuerdo.
En cualquier caso, el administrador podría iniciar un proceso de cobro judicial donde se deben seguir las siguientes normas:
Ser ante un Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.
Que se aplique el procedimiento que corresponde al Artículo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.
Tener un título ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.
Notificación de la demanda, la cual se debe hacer personalmente.
Si eres administrador, te invitamos a probar nuestro DEMO Gratuito de ComunidadFeliz, donde podrás ver en detalle el módulo exclusivo de Gastos Comunes que tener para ti. Con gestión de pagos sin reconocer, fácil acceso al historial de las unidades, envío masivo y opción de pago en línea para los residentes.
Además, se transparenta toda la información a los residentes y comité de copropietarios, de modo que puedes tener más tranquilidad cada vez que se emitan.
Si eres residente, puedes también probar demo, para experimentar cómo se comporta la app de ComunidadFeliz y todo lo que te ofrece, desde pago de Gastos Comunes online hasta reserva de áreas comunes desde tu celular, facilitando sin duda toda tu gestión y la del personal.
Fuente de apoyo: MisAbogados.com
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