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¿Cómo deben ser las multas en edificios y condominios?

5/3/2024

La aplicación de multas en edificios y condominios son bastante comunes y depende del reglamento de copropiedad y de la Ley de Copropiedad N° 21.442 

A continuación te explicamos con exactitud qué es una multa, si es válida o no, cuál es el procedimiento para su aplicación y más ¡Acompáñanos!

¿Qué es una multa?

En palabras sencillas, una multa es una sanción que se realiza como consecuencia del  incumplimiento de una obligación, por parte de los copropietarios o residentes de una comunidad. 

El reglamento de copropiedad es el único instrumento válido para establecer el tipo de multas que se le pueden aplicar a los copropietarios.

De hecho, si una multa no existe en este documento y es aplicada, será una acción ilegal y arbitraria que podrá ser anulada en el juzgado de policía local, en caso de que el copropietario y el administrador no lleguen a un acuerdo previo. 

Aspectos importantes que debes saber sobre las multas 

  • Multa sobre multa, no existe: Es decir, aplicar otra multa por la falta de pago de otra multa, no aplica. En esos casos, solo es viable cobrar intereses en función de lo establecido en el reglamento de copropiedad.
  • Una cosa son los gastos comunes y otra muy distinta son las multas: Un ejemplo de esto, es que no se le pueden cortar los servicios a un copropietario que esté al día con sus gastos comunes, porque no haya pagado una multa.     
  • La multa se puede cobrar en el aviso de cobro delos gastos comunes, pero no es parte de los gastos comunes. De hecho el copropietario afectado puede impugnar el cobro ante el juzgado de policía local, en el evento de considerar un cobro excesivo o improcedente respecto de la multa, el aporte al fondo común y los gastos comunes ordinarios y extraordinarios que le fueran asignados en la respectiva boleta de cobro.
  • Si uno de los propietarios arrienda su propiedad, siempre y cuando en el contrato de arriendo se establezca expresamente, la multa se le aplicará al arrendatario que cometió la infracción. En caso contrario, la multa recaerá sobre el propietario de la unidad respectiva.
  • El pago de las multas es sumado al fondo común de reserva de la comunidad.

Cómo se multa a un residente de un edificio o condominio

El procedimiento para la aplicación de multas en edificios y condominios, debe estar establecido en el Reglamento de Copropiedad.

Para su aplicación se necesita: 

  1. Identificar que la multa esté en el Reglamento de Copropiedad
  2. Tener pruebas del hecho ocurrido: Fotos, videos o testigos. Cualquiera de estos formatos sirven para validar el incumplimiento de cualquier obligación.  
  3. Notificar al residente o copropietario que se le ha aplicado una multa: Importante detallar la situación y el monto a pagar. 
  4. En caso de que el residente o propietario se niegue a pagar la multa: La ley le otorga mérito ejecutivo a los cobros de las multas que un propietario puede mantener con  el condominio, habilitando su tramitación en un juicio ejecutivo ante un juez de letras en lo civil; permitiendo, según corresponda, el embargo de los bienes del propietario de la unidad deudora y/o a la persona que corresponda, frente a su incumplimiento.

Sobre este aspecto es importante tomar en cuenta: 

  • No es necesaria una notificación previa: Puede hacerse como una cortesía, pero en la ley no está establecido.  
  • Ningún residente o copropietario puede alegar desconocimiento de las normas que rigen a la comunidad, ya que son notificadas al momento de la adquisición de la propiedad o son discutidas por todos, para su aplicación. 
  • La ley protege y resguarda el debido cumplimiento de las normas de un condominio, favoreciendo su tratamiento jurídico con las reglas más expeditas y eficientes en materia judicial.

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¿Cuál es el valor de una multa en un edificio o condominio?

Todas las multas deben tener un valor establecido en el reglamento de copropiedad y su cuantía, puede variar desde 1 a 5 UTM.  Es decir desde 57.557 (CLP) a 287.785 (CLP).  

Sobre este aspecto, no se puede aplicar una multa sin especificar su valor, como por ejemplo: De 1 a 3 UTM, es necesario agregar el monto.

El plazo para realizar el pago de una multa es de 10 días, luego de que se haya emitido el aviso de cobro de esta obligación y en cuanto a los intereses, serán los que disponga el reglamento y no puede ser superior al 50% de la tasa de interés corriente bancaria. 

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