12/12/2022
La Ley 21.442, de copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, regula los condominios, definidos por el Minvu como “terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común”.
Es decir, aquellas propiedades donde diferentes dueños tienen derechos exclusivos sobre los inmuebles que poseen, y derechos compartidos sobre los espacios comunes.
Como tal, esta normativa prevalece sobre el régimen común de la propiedad en general y de la propiedad de bienes raíces en particular, reglamentado por el Código Civil, y es clave en la administración de este tipo de propiedades. Vale la pena profundizar un poco sobre ella.
De acuerdo con la obra “Copropiedad Inmobiliaria”, de José Manuel Figueroa, el auge inmobiliario experimentado en Chile durante los últimos años dio origen a la normativa contenida en la Ley 19.537.
Esto debido a que tanto al sector construcción como al Estado, les urgía un marco normativo que recogiera la legislación vigente en ese momento y creara nuevas instituciones y lineamientos para la gestión de los condominios cada día más populares en el suelo urbano del país.
Si se mira la historia de Ley 19.537 en términos más jurídicos, esta derogó la Ley Nº 6.071, sobre “Propiedad Horizontal”, que en su momento permitió en el país que los diferentes pisos de un edificio y los departamentos que lo constituían pudieran pertenecer a diversos propietarios, manteniéndose determinados bienes en copropiedad.
De acuerdo con mensaje del presidente de la República del 8 de junio de 1995, producto de la ley 6.071 y las dinámicas económicas y sociales del país, las ciudades se poblaron rápidamente y la vida en comunidad en edificios y complejos habitacionales se hizo común; lo que conlleva a la necesidad de dictar una nueva norma.
El presidente aseguraba que “la legislación vigente sobre propiedad horizontal hoy en día no regula todas las situaciones que genera la vida en comunidad, propósito que se alcanzará con la dictaminación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”.
Con la Ley 19.537 se pretendía modernizar el marco normativo que regulaba las copropiedades inmobiliarias, facilitar la inversión en proyectos de condominio relevantes, responder a los requerimientos de planificación urbana, flexibilizar la administración de este tipo de propiedades y optimizar la autonomía de la voluntad dándole mayor peso a los acuerdos de los copropietarios.
Sin lugar a dudas, la ley 19.537 constituyó un gran avance, ya que ajustó la regulación inmobiliaria a los rápidos cambios que han experimentado las ciudades. Sin embargo, luego de dos décadas de vigencia, fue necesario realizar ajustes e innovaciones para adaptarlo a la realidad actual de la sociedad. Por ello, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo desarrolló en enero del año 2016, en conjunto con la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado, un “Seminario Taller Modificación a la ley de Copropiedad Inmobiliaria” para discutir entre distintos actores sobre la aplicación de la referida ley y propuestas para su modificación.
Con la nueva ley 21.442 se incorporan nuevas definiciones y roles de cada uno de los órganos de administración de la copropiedad, se permite la representación de los copropietarios por parte de los arrendatarios en las asambleas, salvo que los propietarios señalen expresamente lo contrario y siempre que no se trate de asambleas extraordinarias de mayoría reforzada, en cuyo caso se requiere autorización expresa del copropietario, se establecen tres tipos de asambleas y quórums (ordinarias, extraordinaria de mayoría absoluta y extraordinaria de mayoría reforzada), se faculta la adopción de acuerdos de la Asamblea de Copropietarios a través de consulta por escrito y de medios electrónicos, entre otros cambios e innovaciones.
¿Ha ayudado en algo tenerla? Por supuesto que sí.
En primer lugar, la aplicación del reglamento de copropiedad ha contribuido a regular los conflictos de las comunidades y, en cierta forma, se ha convertido en la base para impulsar una mejor convivencia en este tipo de copropiedades inmobiliarias.
Uno de los artículos que inciden directamente a la vida cotidiana en copropiedad es el artículo 27 de la Ley 21.442 que establece que:
Artículo 27.- Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
Lo anterior es un aporte jurídico importante para dirimir ante el Juzgado de Policía Local los conflictos comunes que aquejan a las comunidades.
Por otra parte, la norma les brinda a los miembros del Comité de Administración de condominios en general la posibilidad de participar activamente en la toma de decisiones relevantes y en la organización misma de la copropiedad, siempre en busca de su beneficio.
Sumado a ello, es una herramienta importante para optimizar la transparencia de la administración. Específicamente, en su artículo 21 establece cuatro momentos en que se puede exigir una rendición de cuentas del administrador:
De esta manera, los copropietarios pueden estar más tranquilos con respecto al manejo que se le da a los recursos de la copropiedad, reduciendo así el riesgo de que el presupuesto se desvíe o no sea bien empleado.
Cabe señalar que, una vez el condominio se acoge a la ley 21.442, la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración, el Administrador y los copropietarios deben cumplir 100% con lo allí establecido.
Si esto no se efectúa, el administrador, está facultado para hacer la denuncia al Juez de policía Local, el cual debido al incumplimiento de la legislación puede emitir sanciones representadas en multas que van de una a tres U.T.M. Además, el tribunal tiene la facultad de elevar al doble el monto en caso de que el propietario cometa reincidencia, contando las respectivas indemnizaciones que correspondan y, en virtud del art.44 letra F se encuentra facultado para “adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales, pudiendo ejercer siempre labores de amigable componedor, para lo cual podrá proponer bases de arreglo e instar a estos, en tanto no haya sido posible resolverlos previamente en las asambleas respectivas.”
No obstante, la legislación contempla el cumplimiento de fechas, montos y las condiciones para la aplicación de las multas. Estos requisitos deben respetarse para no caer en causas injustificadas o infracciones realizadas por la arbitrariamente.
Cabe destacar, que no solo las leyes se actualizan, sino la forma de gestionar comunidades, porque cada vez más condominios usan apps móviles especiales por comunidad.
Usar un software de administración de condominios como ComunidadFeliz tiene el gran beneficio de transparentar las finanzas desde la administración a la comunidad. El detalle de los Gastos Comunes se genera automáticamente, por lo que tanto residentes como copropietarios pueden ver a detalle todo lo que involucra.
Por otro lado, las notificaciones en el celular hacen que la comunidad se informe inmediatamente de los últimos cambios en la Ley de Copropiedad, información de actividades en el edificio, encuestas y mucho más. Cada vez más condominios eligen modernizarse y apoyar a su administración con digitalización de los condominios.
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