Ley Valentín: lo que comités y administradores deben saber sobre la seguridad ante caídas en edificios

Ley N° 21.842, publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 2026, que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 21.442).

Hoy se publicó la Ley N° 21.842, conocida como Ley Valentín. Su objetivo es prevenir las caídas accidentales desde edificios en altura, sobre todo de niños y niñas. Hay dos cambios concretos a la Ley de Copropiedad, y ambos afectan directamente a la administración de edificios y condominios.

Aquí te contamos qué cambia, desde cuándo rige y qué conviene hacer desde ya.

1. El reglamento de copropiedad ya no puede prohibir mallas ni bloqueos de ventanas

La ley modifica el artículo 8° de la Ley 21.442. Desde ahora, el reglamento de copropiedad no puede prohibir a quienes sean propietarios, arrendatarios u ocupantes instalar sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes para impedir caídas, por ejemplo:

• mallas de protección de alta resistencia,
• sistemas de bloqueo o de limitación de apertura de ventanas,
• otros mecanismos que cumplan las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

¿Qué puede hacer la comunidad? El reglamento puede fijar:

• estándares mínimos de calidad para estos dispositivos, y
• condiciones de instalación y mantención, para cuidar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio.

En la práctica, la comunidad ya no puede decir "no se permiten mallas" por razones estéticas, pero sí puede definir cómo deben instalarse y qué características deben tener (color, material, tipo de anclaje, etc.).

Este cambio rige desde la publicación de la ley, es decir, desde el 23 de septiembre de 2026.

2. Nueva obligación: medidas de seguridad en unidades con niños o personas con mayor riesgo de caída

La ley agrega un nuevo artículo 43 bis al Título VII, "De la seguridad del condominio". Este artículo establece que quien sea copropietario, arrendatario u ocupante de una unidad habitacional que cumpla estas condiciones:

• está sobre el primer piso, y
• en ella viven niños o niñas de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que tengan mayor riesgo de caída,

deberá implementar medidas de seguridad idóneas para prevenir caídas en los sectores con riesgo. Eso incluye tanto la unidad como los bienes comunes que tenga asignados en uso y goce exclusivo (por ejemplo, una terraza o un balcón de uso exclusivo).

Otros puntos clave del artículo:

• La obligación nace en el momento en que se da alguna de esas circunstancias. Por ejemplo, cuando llega un niño a la unidad.
• Hay que informar al administrador sobre la instalación y entregarle los antecedentes que correspondan.
• La Secretaría Ejecutiva de Condominios podrá dictar instrucciones generales para aplicar el artículo.
• Si el dispositivo falla, el fabricante, proveedor o instalador responde según la Ley del Consumidor (Ley 19.496), cuando corresponda, además de la responsabilidad civil general.

Plazo: según el artículo transitorio, esta obligación será exigible 24 meses después de la publicación, es decir, a partir de septiembre de 2028.

¿Qué significa esto para el comité y la administración?

• Instalación de mallas y bloqueos: no puede prohibir. Sí puede fijar estándares y condiciones de instalación.
• Obligación de instalar (art. 43 bis): recae en el residente, no en la comunidad.
• Información de las instalaciones: la administración debe recibir y registrar los antecedentes.
• Instrucciones técnicas: habrá que seguir lo que defina la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

Checklist: qué hacer desde ya

1. Revisar el reglamento de copropiedad. Si prohíbe mallas o bloqueos de ventanas, esa cláusula ya no se puede aplicar. Conviene actualizarlo.
2. Definir estándares de instalación. El comité puede proponer a la asamblea criterios de calidad, color, materiales y mantención. Así se mantiene la homogeneidad de la fachada sin frenar la seguridad.
3. Crear un registro de instalaciones. Prepara un procedimiento simple para que los residentes informen sus medidas de seguridad y entreguen documentos como la boleta, la ficha técnica o el certificado del instalador.
4. Comunicar a la comunidad. Informa a todas las personas que viven en la comunidad sobre la nueva ley, sus derechos y la obligación que empezará a regir en 2028.
5. Estar atentos a la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Sus instrucciones definirán qué se considera una medida "idónea".
6. Revisar los bienes de uso exclusivo. Identifica terrazas, balcones u otros espacios asignados en uso y goce exclusivo que presenten riesgo de caída.