11/5/18

Morosos en Gastos Comunes ¿Qué puedes hacer?

¿Qué hacer con los morosos de los Gastos Comunes? La Ley 19.537 da algunas herramientas para que la Comunidad se pueda defender de los morosos.

Creemos fielmente que todos los administradores quieren hacer un trabajo excelente, por eso creamos esta nota para listar lo que nosotros pensamos, los podrían ayudar mucho, además en www.ComunidadFeliz.cl entregamos recursos digitales masivos para poder disminuir la cantidad de deudores.

Hoy la ley que rige la vida en copropiedad es la Ley 19537 (SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA), esta indica varias herramientas y les recomendamos a todos los que estén en este mercado que la lean. Existen modificaciones y hay muchos avances hecho para una nueva ley pero la actual la pueden encontrar aquí:

https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=81505

Sobretodo, una de las cosas más importantes de saber, es que la obligación de pago de los gastos comunes, es del propietario del departamento. Es decir, si un arrendatario, no paga por un año y después deja el departamento. Es obligación del dueño pagar la deuda y después él demandar al arrendatario, pero la comunidad no debería sufrir este problema.

¿Qué tipo de morosidad tiene tu comunidad?

Existen distintos tipos de morosos en las comunidades. La sensación general es que el moroso, simplemente es alguien que quiere engañar a sus vecinos y no es responsable, pero la realidad es otra. Existen situaciones y circunstancias que explican la morosidad, el objetivo de los vecinos, debería ser entender cuál es el perfil del moroso y lograr algún acuerdo. Según nuestra investigación, pueden haber morosos debido a:

  • Segunda Casa: hay propietarios, sobretodo en ciudades como Viña, La Serena, Concepción y otras, que sólo van a sus departamentos o casas en condominio, una vez al año. Eso significa que pueden pagar por adelantado todo el año, pueden pagar atrasados el verano que van o pueden recibir los gastos por correo y pagar mensual. Es importante identificar estas situaciones antes, así adelantarse a la morosidad, que llegará sólo por comunicación más que por irresponsabilidad.
  • Arrendatarios Temporales: con servicios como AirBnB y otras aplicaciones locales, hoy tenemos mucha población flotante en los edificios que nunca notificaran a los dueños de los departamentos si llegan los gastos comunes. Es interesante que la ley dice que actualmente son ilegales, además existe un fallo que avala las multas a estos servicios: https://www.latercera.com/nacional/noticia/justicia-avala-multas-uso-airbnb-edificios/282385
  • Vecinos sin medios de pago: en www.ComunidadFeliz.cl tenemos habilitado Webpay para el pago en línea, fue sorprendente mirar los datos y más del 75% de las personas que pagan por internet (a través de nuestra app), pagan usando crédito. Existe una gran parte de la población que paga sólo con crédito y normalmente las comunidades, no tienen este servicio. Los invitamos a probar nuestra aplicación y revisar estas funcionalidades.

No siempre es irresponsabilidad y mala onda, un moroso puede existir por estas u otras miles de razones. Sinceramente recomendamos la comunicación en la comunidad, así podemos entender qué nos mueve y motiva.

¿Qué debería hacer el Administrador de Edificios con los morosos?

El administrador es el encargado de cotizar y pagar a los proveedores, registrar y gestionar las mantenciones, contratar y controlar al personal de vigilancia, mantener el edificio limpio y por sobretodo cuidar la inversión de los dueños de los departamentos de la comunidad. Uno de los procesos más desgastantes que deben hacer, es la cobranza de los gastos comunes, lamentablemente hoy hay pocas herramientas pero vamos a contarles algunas:

  • Corte de Luz: En el artículo 13 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y en los articulos 13 y 14 del DS 46, se especifica las facultades para el corte de luz de una propiedad. algo quizás, poco sabido, es que el corte efectivo lo debe hacer la distribuidora (como Enel). Lo que debe lograr el adminsitrador es estar inscrito en la distribuidora para ser el apoderado que puede enviar la carta de corte de luz.
  • Remate de la Propiedad: No existe un monto mínimo para hacer el remate de la propiedad, sin embargo, realizarla es costoso y además complicado. Se debe demostrar que las deudas se notificaron (cartas certificadas o acuse de recibo), además el abogado durante todo el proceso, probablemente salga más caro que la deuda. Nosotros recomendamos la cobranza prejudicial, donde se le envían cartas con un formato claro, describiendo la deuda y quizás comentandole al moroso que de no pagar, habrán acciones judiciales. Aquí mostramos la carta de morosidad que en ComunidadFeliz.cl se crea automáticamente: https://www.comunidadfeliz.cl/post/carta-de-cobranza-de-gastos-comunes
  • Automatización de Notificaciones: Existen administradores, que no siempre hacen la mejor gestión de cobranza pero nosotros creemos que no es su culpa. Hay comunidades que tienen 100 morosos, y enviarles correos antes del vencimiento, después de vencimiento y seguimiento de varios meses, puede ser demasiado complejo. Es por eso que ComunidadFeliz.cl lo hace automáticamente, de hecho se puede programar un envío antes del vencimiento, después y una carta prejudicial, después de meses que pasen de deuda (el usuario define cuántos meses). Aquí pueden ver un tutorial del software: https://www.youtube.com/watch?v=caU2JtUFoNI&list=PLRzaxHawJfxao55pbk22QtSjoVbMZxIYs

Finalmente, nos gustaría mucho que todos tratemos de tener una comunidad feliz. Es decir, creo que lo mejor para tener pocos morosos, es importante que la comunidad se conozca, que puedan compartir y puedan ver en qué se está gastando los fondos entregados. Una sonrisa bonachona en la entrada del edificio, puede alegrar a cualquiera y viceversa.

¿Cómo puede ayudar el Comité a la Morosidad?

Bajar el gasto común, suena bastante obvio, pero una de las cosas más importante que debería hacer el comité, es auditar que siempre hayan 3 cotizaciones, buscar activamente proveedores que ofrezcan servicios de calidad y no tan caros. Revisar siempre cuáles son las mejores opciones para la comunidad porque algo que siempre pasa, es la inseguridad. Cuando alguien en la comunidad siente que no está pagando lo justo, que está pagando demasiado para lo que tiene, es una persona muy propensa a caer en morosidad.

Proveedores con descuentos: aquí nosotros en ComunidadFeliz recomendamos a nuestros partners, nosotros los recomendamos de sobremanera, esto porque de verdad pueden ahorrar:

  • Banco Scotiabank: aquí si abren la cuenta corriente, les dejan de cobrar la mantención, el ahorro pasa porque ellos están enfocados en comunidades y son los únicos que se buscan diferenciar, aquí su promoción: https://www.scotiabankchile.cl/Pymes/comunidad-feliz
  • Globe Servicios: este proveedor de mantención de ascensores, les ofrecen a los clientes de comunidad, un 10% de descuento sobre lo que estén pagando, además entregan un informe de inspección 100% gratio, aquí el link: https://globeservicios.cl/globe-servicios-comunidad-feliz-nuevos-partners-comerciales/
  • Administradores Chile: aquí subimos a los mejores administradores que usan ComunidadFeliz. Los evaluamos y activamente pedimos retroalimentación de los clientes, literalmente bajamos a los administradores que tienen malas referencias, queremos darle una voz al administrador. Aquí la página: https://www.administradoreschile.cl/

Aquí una publicación de Publimetro cuenta cómo con ComunidadFeliz.cl bajas tus Gastos Comunes: https://www.publimetro.cl/cl/publimetro-emprendedores/2017/08/07/comunidad-feliz.html

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