12/1/2026
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de su Secretaría Ejecutiva de Condominios, ha publicado la Circular Ord. N°14 el día 7 de enero de 2026. Este documento actualiza las instrucciones sobre un requisito crítico para cualquier proyecto inmobiliario: el acceso directo a un bien nacional de uso público (BNUP).
¿Qué significa esto para los desarrolladores, copropietarios y directores de obras? Aquí te resumimos los puntos clave.
La ley establece que todo terreno donde se emplace un condominio debe tener acceso directo a un BNUP. El objetivo principal de esta norma es garantizar de forma permanente:
• El ingreso de los copropietarios y ocupantes.
• El flujo de vehículos particulares.
• El acceso expedito de vehículos de emergencia (Bomberos, ambulancias, etc.).
Aunque una plaza o una playa son técnicamente BNUP, la Circular aclara que, como regla general, el condominio debe acceder a una calle.
• ¿Por qué? Porque la calle es el único bien que funcionalmente permite la circulación tanto de personas (veredas) como de vehículos (calzada) de manera integrada a la red vial de la ciudad.
Para las unidades individuales o edificios dentro del condominio, la Circular recuerda que el acceso puede ser a través de circulaciones comunes, siempre que su longitud no supere los 400 metros de recorrido peatonal desde el acceso principal del condominio.
Uno de los puntos más relevantes de la Circular N°14 es la instrucción para los proyectos de loteo con construcción simultánea.
En estos proyectos, las calles interiores aún no son BNUP (lo serán solo al final, tras la recepción definitiva).
La Secretaría Ejecutiva determina que la Dirección de Obras Municipales (DOM) puede otorgar los permisos incluso si el acceso es por una vía proyectada o prevista en el Plan Regulador. Esto evita que se paralicen proyectos que, por su naturaleza, crean la urbanización al mismo tiempo que las viviendas.
El cumplimiento de estas normas debe verificarse en dos momentos clave:
1. Al solicitar acogerse al régimen de copropiedad.
2. Al solicitar el permiso de edificación, si el interesado informa que el proyecto será un condominio.
Importante: Esta nueva circular deja sin efecto la Circular Nº 03 del 18 de mayo del año 2023.
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