Morosidad en el gasto comun ¿Cómo manejarla desde ambas partes?

Con una tasa de desempleo del 10.3% para el 2021 y un promedio de Gastos Comunes en la Región Metropolitana de $82.413 CLP para el 2020, el índice de morosidad por Gastos Comunes en edificios es un tema presente en los administradores.

Primero recordemos que el arrendatario hace tratos con el propietario del departamento, no con el condominio. Es el propietario quien debe responder ante la administración con el pago al día de sus cuentas.

Segundo, recordemos que cuando un arrendatario presenta morosidad (si bien afecta el presupuesto de toda la comunidad) es el copropietario quien debe tomar acción interna con el mismo, dado que la administración no puede negociar directamente con el arrendatario.

Y tercero, que un arrendatario se considera moroso con más de 3 cuotas de gastos comunes sin pagar, lo que en caso de que residiera en Santiago Centro, podría ser un monto cercano a los $200.000 CLP.

Esto genera conflictos graves entre ambas partes y un dilema por el costo de la vida y las responsabilidades financieras, por ejemplo, este copropietario en Twitter se manifiesta ante la morosidad de su arrendataria:

La gravedad del asunto es que como la relación de Gastos Comunes del copropietario es con la administración, este debe pagarlos igualmente, aunque quien arrienda no le haya pagado al dueño de la unidad.

En la otra cara de la moneda, arrendatarios se manifiestan ante el costo de los Gastos Comunes:

Y es que el costo de mantenimiento de los edificios, ubicación del condominio, pago a proveedores, gastos externos, pagos al personal entre otros, suman ceros a la cifra del gasto común.

Dicho eso, te compartiremos las medidas que como copropietario puedes tomar al momento de casos de arrendatarios morosos.

Y si eres arrendatario con morosidad, te explicaremos las posibles consecuencias y alternativas que tienes para negociar con el copropietario.

Como copropietario ¿Qué puedo hacer para que mi arrendatario pague?

Hay medidas de presión autorizadas en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, como el polémico corte de luz, acción que se ha evitado usar últimamente por lo intrusiva que es.

Además, desde la pandemia y la ola de desempleo simplemente hubo muchos arrendatarios que dejaron de tener una fuente de ingresos segura por una causa de fuerza mayor para el pago de los gastos comunes.

Negociación

Otra de las alternativas, que debería ser la principal, es comunicarte con tu arrendatario y preguntarle la causa del impago de sus responsabilidades, dependiendo el caso, podría negociarse el pago de cuotas con cierta tasa de interés para facilitar el pago en pequeños montos, pero con un delta que compense el tiempo transcurrido.

En muchas ocasiones no es por falta de disposición del arrendatario para pagar, sino una mala racha financiera por factores externos que de la noche a la mañana pueden cambiar drásticamente el estilo y calidad de vida de una persona. 

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria no dicta nada sobre estos casos, pese a esto, el Reglamento de Copropiedad sí podría tener un apartado con una serie de reglas a cumplirse en caso de que el arrendatario no tenga la capacidad económica para pagar durante cierto periodo.

Financiamiento

En ese sentido, usar software de administración de edificios y condominios como ComunidadFeliz es el mejor aliado para combatir la morosidad, porque en su opción de pago en línea desde la app, los arrendatarios pueden financiarse con su tarjeta de crédito sin afectar el monto total percibido por el dueño de la unidad.

Otra opción es asignar al arrendatario deudor a DICOM, pero esto siempre con la autorización del propietario a que se publiquen los datos de la persona.

Acciones legales

Como última herramienta los administradores o copropietarios pueden acceder a una mediación municipal para vecinos, donde aunque el mediador no tiene el poder para sentenciar una decisión, tiene estrategias para llegar a un acuerdo entre ambas partes.

Aun así, si las medidas anteriores no funcionan, la administración como representate legal en conjunto con el comité de administración está en potestad para contratar un abogado que dé inicio a una demanda ejecutiva en contra del arrendatario deudor.

¿Y si compro un departamento con deuda?

Si como Copropietario compras una unidad con una deuda en gasto común, deberás asumir la deuda. Aunque sea injusto, según La Ley de Copropiedad en su artículo 4 expresa que las deudas siempre seguirán al dominio de su unidad.

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Como arrendatario ¿Qué puedo hacer para negociar con el dueño del departamento?

Considera que según la Ley de Copropiedad te consideras moroso con 3 o más meses acumulados de Gastos Comunes pendientes, más esto no significa que debas relajarte si tiene uno o dos.

Cada condominio tiene sus propias tasas de interés por día de morosidad transcurrido, normalmente equivale a un pequeño porcentaje en UF, pero si dejas que se acumule va a inflar drásticamente el monto total a pagar.

Por otro lado, recuerda que el tiempo que pasas sin pagar es tiempo en el que otra persona está asumiendo tu responsabilidad financiera y que no conoces el contexto de esa otra persona ¿tendrá problemas financieros? No lo sabes, pero es mejor no aprovecharse de esto.

También puede ser el caso de que hayas perdido el trabajo o tenido un gasto grande no planeado y te haya afectado el presupuesto mensual. En ese caso, el primer paso siempre será el diálogo con el dueño del departamento y explicarle la situación.

De este modo se estará al tanto y podrán encontrar una alternativa que les funcione a los dos, por ejemplo, un fraccionamiento del pago entre dos meses.

Otra alternativa es financiarlo con pago en tarjetas de crédito a las cuotas que quieras, y dependiendo del monto de tu Gasto Común, será más cómodo pagarlo en pequeñas cuotas.

De igual modo, en caso de que no puedas llevar a cabo ninguna de las alternativas planteadas, el dueño del departamento podrá tomar medidas de presión, de hecho, se ha considerado la posibilidad de un desalojo en 10 días por morosidad, dado que los procedimientos judiciales pueden tardar más de 12 meses en gestionarse.

Esta ley no está aprobada, pero el senado la está evaluando como medida de apoyo a los dueños de departamentos que tienen problemas serios de arrendatarios morosos.

Desde ComunidadFeliz te recomendamos tener un ahorro de emergencia por si llegan estos casos, de modo que puedas cumplir con tus responsabilidades dentro de la comunidad, cada aporte es igual de importante para realizar los mantenimientos, pagar los sueldos de los conserjes, mantener limpio el edificio y demás actividades.