¿Qué falta para que se apruebe la nueva ley de copropiedad?

Equipo ComunidadFeliz
22/4/2021
Artículos

¿Qué falta para que se apruebe la nueva ley de copropiedad?

La nueva ley de copropiedad sigue sin ver la luz. El proyecto que inició su camino en 2017, pasó a una comisión mixta este 15 de abril, luego de que la cámara revisora rechazara la modificación de 16 artículos. ¿Cuáles son los puntos que están en discusión? ¿Qué viene ahora? ¿Cuánto falta para su aprobación? Te lo contamos todo en este post.

Nueva ley de copropiedad: ¿cómo ha sido el camino?

El proyecto para promulgar una nueva ley de copropiedad fue presentado por la Cámara de Senadores en el Congreso Nacional el 14 de diciembre de 2017. 


“La iniciativa para dictar una nueva ley sobre Copropiedad inmobiliaria nace para revisar los procesos urbanos, habitacionales y comunitarios, con el objeto de realizar ajustes e innovaciones necesarias después de dos décadas de vigencia de la actual normativa”, explicó el documento introducido. 


La propuesta realizada en ese entonces fue elaborada en una mesa de trabajo conformada por representantes de la Comisión de  Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales de la Cámara de Diputados y de la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado, como también del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y de la Biblioteca del Congreso Nacional. 


Tras su presentación, el texto empezó un largo transitar que no le permitió sino hasta el 22 de enero de 2020 avanzar a segundo trámite constitucional. Desde esta instancia fue traspasado 9 meses después (el 16 de noviembre de 2020) a tercer trámite constitucional y este 15 de abril fue rechazado por la cámara de origen. 


¿Qué significa? El Senado no aceptó las modificaciones propuestas y ahora deberá ser evaluado por una comisión mixta para definir el texto final que será entregado al Presidente de la República para su aprobación. 


Pueden descargar el proyecto de ley original aquí:

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¿Qué falta para la aprobación de la nueva ley de copropiedad?

¿Qué falta para que se apruebe la nueva ley de copropiedad?

La comunicación emitida por la Presidenta del Senado este 15 de abril especificó las modificaciones que rechazaron en la propuesta realizada por la Cámara de diputados. Son  las que se refieren a los siguientes puntos: 

- Sobre si los condominios rústicos se pueden acoger a la ley

El punto b del artículo primero fue rechazado por la cámara de origen. La cámara de diputados había propuesto que los condominios emplazados en área rurales pudieran acogerse al régimen de copropiedad siempre y cuando cumplieran con las exigencias urbanas y de construcción. 


- Acerca de viviendas sociales dentro de condominios

La cámara de diputados propuso un inciso final al artículo cuarto que dice: “En caso de que un condominio incluya viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado, ni el reglamento de copropiedad ni los órganos de la administración del condominio, incluida la asamblea de copropietarios, podrán adoptar decisiones ni efectuar acciones que restrinjan o perturben el legítimo ejercicio de los derechos por parte de quienes habitan en las mencionadas viviendas”. Fue rechazado en tercer trámite.


- Sobre alojamientos temporales

Otro de los puntos que fue rechazado por la Cámara del Senado es el referente a la fijación de normas en el Reglamento de Copropiedad para alojamientos temporales y uso de aplicaciones con este cometido.


“Fijar normas concernientes al uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente lo referente a alojamientos temporales y el uso de aplicaciones o plataformas digitales para ello”, dice la letra j del artículo 8 propuesta por la Cámara de Diputados. 


- Acerca del respaldo de las consultas digitales

La cámara de diputados agregó un condicionante a las consultas digitales establecidas en el artículo 15 y fue rechazado. “Las materias indicadas en el cuadro precedente podrán ser objeto de consulta por escrito o por vía electrónica que permita asegurar fehacientemente la identidad del solicitante”, propusieron como modificación. 



- Del libro de actas las asambleas

También fue rechazada una propuesta de la Cámara de Diputados sobre la posibilidad de que el libro de actas sea foliado o digital, que “asegure su respaldo fehaciente” y que pueda ser firmado de forma presencial o electrónica. 


Con relación a las asambleas, también habían sugerido que pudieran ser certificadas (en los casos que corresponde) por un ministro de fe, en lugar de por un notario. Esta misma propuesta de dejar la responsabilidad en un ministro de fe, en lugar de un notario, también fue rechazada en una modificación en el artículo 44, sobre la resolución de conflictos en asambleas. 


- Sobre los miembros del Comité de Administración 

Otro de los puntos en discusión es sobre la sugerencia de la Cámara de Diputados de  permitir que personas naturales que representen a un propietario del condominio, puedan formar parte del Comité de Administración. La propuesta original solo contempla esta posibilidad para personas jurídicas. 


- De la contratación de los seguros

La Cámara de Diputados propuso que el seguro contra riesgo de incendios no sea contratado por cada unidad, incluyendo los bienes del dominio común. En su lugar, se sugirió que sea contratado por la persona natural o jurídica que sea propietaria del condominio. La renovación si quedaría en manos del Administrador, previo acuerdo con el Comité de Administración. 


Asimismo, apuntaron que en “los condominios que no contemplen destino habitacional, el reglamento de copropiedad podrá establecer que la contratación de los referidos seguros será facultativa”. También fue rechazado un artículo transitorio en el que establecían algunos pasos a seguir por el administrador con relación a esta propuesta en los primeros 6 meses de vigencia de la nueva ley de copropiedad. 


- Sobre los condominios en superficies muy grandes

El artículo 55, referente a los condominios emplazados en terrenos grandes, generó una diferencia entre las dos cámaras debido al tamaño límite de la superficie en la que se encuentra, para saber si se le pueden realizar exigencias específicas o no. 


La Cámara de Diputados dejó el texto abierto, con la posibilidad de que el límite sea establecido de acuerdo con el tipo de proyecto y su emplazamiento. La propuesta original detalló concretamente que serán contemplados los condominios en terrenos con una superficie predial de 20.000 metros cuadrados. 


- De los cierros opacos en condominios frente a un espacio público

La diferencia entre ambas cámaras en este artículo, fue que la del Senado pone como limitante cierros opacos de máximo 50 metros lineales; mientras que la propuesta de los Diputados habla de un tercio del deslinde. 



- Sobre la cantidad de unidades de viviendas sociales

La Cámara del Senado propuso la limitante de máximo 150 unidades en condominios destinados para viviendas sociales. La Cámara de Diputados sugirió que el reglamento de la ley fije la cantidad máxima de unidades que podrán contemplar los condominios de viviendas sociales, según sus características y forma de administración.


- Del fondo común en viviendas sociales

La propuesta original sugirió que la formación del fondo de reserva sea optativa para condominios de viviendas sociales. La Cámara de Diputados propuso que se mantenga como obligación, pero estableciendo reglas especiales, “tomando en consideración factores como la inexistencia de personal contratado o la antigüedad del condominio, así como la cantidad y tipo de bienes comunes que, a futuro, pudieren generar la necesidad de solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos”.


- Sobre la acreditación de los administradores

La Cámara de Diputados sugirió agregar a las condiciones de acreditar licencia de enseñanza media y aprobar un curso de capacitación, que el Minvu pueda establecer condiciones adicionales por medio de un reglamento. La Cámara del Senado se mostró en desacuerdo.  



- Del conjunto de parcelaciones rurales

La Cámara de Diputados propuso agregar un artículo en el que se establece la posibilidad de que las parcelaciones rurales puedan acogerse a la ley sobre copropiedad, si cumplen con ciertos criterios. Fue rechazado este texto por la Cámara del Senado. 


- Sobre la postulación a programas financiados con recursos fiscales de viviendas sociales

La Cámara de Diputados sugirió que en el proceso de postulación de condominios con viviendas sociales a programas financiados con recursos fiscales, los arrendatarios u ocupantes de las unidades que cuenten con un permiso autorizado por un ministro de fe, puedan firmar. La propuesta original habla de un poder simple. 


Para solucionar todas estas diferencias, una comisión mixta (con integrantes de las dos cámaras) fue convocada. “Corresponde, en consecuencia, la formación de una Comisión Mixta que deberá proponer la forma y el modo de resolver las divergencias suscitadas entre ambas Cámaras, conforme lo establece el artículo 71 de la Constitución Política de la República”, señaló la comunicación firmada por Yasna Provoste Campillay, presidenta del Senado. 


La Ley 19.537 ¿Por qué es importante la aprobación de una nueva ley de copropiedad?

La Ley 19.537 tiene más de 20 años de vigencia. Será importante que esta ley se modifique debido a que la tendencia de la construcción en Chile es más vertical que horizontal. Eso significa que hay más edificios y cada vez son más altos, llevando los problemas de morosidad y vida en comunidad, cada vez a un nivel más alto. Además se debe considerar:

1. Que, sólo en Santiago se estima que existen más de 24 mil edificios de departamentos con problemas de morosidad [1]. En Chile, el 47% de los copropietarios adeuda al menos un mes de gastos comunes, el 30% de los copropietarios adeuda hasta tres períodos, y el 16% adeuda el pago de los gastos comunes por más tiempo.

2. Que, las razones que asisten a los copropietarios para no los gastos comunes son múltiples, y pueden deberse a diversos factores. Así, un estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, determinó que las principales razones son: 

(i) Problemas de carácter económico 

(ii) otros sostienen que no pagan porque los gastos comunes no están bien explicados (36%), 

(iii) otros consideran que los gastos comunes son “misteriosos” (40%) y 

(iv) otro sector duda de la gente que administra [3] (20%).

3. Que,l os problemas de morosidad asociados al pago de gastos comunes, es por tanto, de carácter generalizado y es una fuente inagotable de conflictos al interior de la comunidad. De hecho, un estudio aplicado por la empresa auditora Uberinmobiliario, identificó que menos del 5% de los copropietarios se encuentran satisfechos con la determinación de los montos de los gastos comunes.

4.  Que, a pesar de esto, la ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria no establece una regulación mayor respecto a este problema y no contempla una instancia de mediación, sea voluntaria u obligatoria, que permita  alcanzar una resolución pacífica del conflicto; sino por el contrario, el legislador otorga competencia general al Juez de Policía Local para la resolución de los conflictos que resulten de la ley de copropiedad, cuestión que presupone el ejercicio de una acción legal, o bien otorga competencia al Juez de Letras a través del procedimiento ejecutivo para el cobro de los gastos impagos, dotando al aviso de cobro de mérito ejecutivo.

5. Así las cosas, la solución pacífica de conflictos en torno a este tema, queda entregado por tanto, a la autorregulación de la comunidad, siendo esta quien deberá fijar en el reglamento de copropiedad respectivo, de manera voluntaria, un procedimiento de impugnación o reclamo sobre el monto o el proceso de determinación del monto de los gastos comunes, en el caso que lo consideren pertinente, como instancia previa a la sede jurisdiccional.

6. Esta mediación tendrá por objeto contribuir a la resolución de los conflictos suscitados a propósito de la determinación del monto de los gastos comunes. Así, se establece al Juez de Policía Local como tercero imparcial encargado de mediar entre la comunidad, la administración y el copropietario, permitiéndoles alcanzar acuerdos que satisfagan las pretensiones de ambas partes.

Si te interesa conocer más sobre las propuesta de la nueva ley de copropiedad, te recomendamos revisar el análisis del texto que hicimos junto al subsecretario Guillermo Rolando. Asimismo, te invitamos a mantenerte informado a través de nuestros materiales descargables y eventos

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