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El antes y el después de la nueva Ley de Copropiedad

Hemos estado esperando la nueva Ley de Copropiedad desde hace 5 años. El proyecto para promulgar una nueva ley de copropiedad fue presentado por la Cámara de Senadores en el Congreso Nacional el 14 de diciembre de 2017. 

“La iniciativa para dictar una nueva ley sobre Copropiedad inmobiliaria nace para revisar los procesos urbanos, habitacionales y comunitarios, con el objeto de realizar ajustes e innovaciones necesarias después de dos décadas de vigencia de la actual normativa”, explicó el documento introducido. 

En ese momento el Senado no había aceptado las modificaciones propuestas, por lo que este proyecto tendría que pasar a una Comisión Mixta para su revisión la cual de ser aprobada por el Presidente se publicaría.

La buena noticia es que esta ley que ha estado vigente por 24 años llegó a su fin, para darle la bienvenida a la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442 para edificios y condominios .


▸ La pregunta es ¿Cuáles puntos se aprobaron? ¿Cuáles artículos y/o cambios se publicarán definitivamente?

La abogada de condominios Claudia Poblete nos hace un resumen de los puntos más importantes:

¿Cómo se acreditan los Administradores de edificios y condominios? 

La Cámara de Diputados recomendó agregar a las condiciones de acreditar licencia de enseñanza media y aprobar un curso de capacitación, además que el MINVU pudiera establecer condiciones adicionales por medio de un reglamento. 

Este planteamiento fue rechazado por la Cámara del Senado.

Decisión sobre acreditamiento de los administradores de edificios

La Comisión Mixta señaló que los administradores de edificios a título oneroso ahora deben acreditar la licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios.

Este debe ser impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por este, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien, contar con certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora, conforme a lo dispuesto en la ley N° 20.267.

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¿Cómo se conforma ahora el Comité de Administración?

Cuando se debatió este punto en la Cámara del Senado se planteó que arrendatarios que cuenten con la representación de un propietario del condominio puedan ser parte del Comité de Administración.

Es decir que no tenga que ser propietario de un departamento para poder considerarse dentro del comité de administración, esto porque en la Ley de Copropiedad de 1997 solo se contemplan a las personas jurídicas.

La decisión sobre cómo se forma el comité de administración

Se agregó al art. 17 que ahora las personas naturales que sean propietarias en el condominio, cónyuges, convivientes civiles, mandatario o representante de un copropietario con poder suficiente y que además conste en instrumento público otorgado por un notario podrán ser parte del Comité de Administración.

Modificaciones en el Libro de Actas de las Asambleas

Durante la sesión con la Cámara de Diputados se habló de que el Libro de Actas debía seguir ciertas normas:

  • Que sea foliado o digital. 
  • Que asegure su respaldo fehaciente y que pueda ser firmado de forma presencial o electrónica.
  • Que pudieran ser certificadas por un ministro de fe en vez de un notario.

Pero en ese momento estas tres sugerencias se rechazaron.

La decisión sobre el Libro de Actas

Después de que la Comisión Mixta se llevará a cabo se acordó lo siguiente:

  • El Libro de Actas podrá ser en papel o digital.
  • De asegurar su respaldo fehaciente.
  • El notario seguirá asistiendo a las asambleas y todos los miembros del comité de administración o copropietarios designados tendrán que firmar el Libro de Actas de manera presencial o electrónica en los primeros 30 días siguientes a la adopción del acuerdo.

Si no se respetan estos 30 días se aplicará una multa de 3 UTM que se continuará duplicando en caso de reincidencia o falta de subsanación.

¿Qué se decidió sobre la contratación de seguros contra incendios?

En su momento la Cámara de Diputados propuso que no se contrate el seguro contra riesgo de incendios por unidad ni por bienes del dominio común, sino que sea contratado por la persona natural o jurídica que sea propietaria del condominio. 

La renovación si quedaría en manos del Administrador previo acuerdo con el Comité de Administración. 

Además, señalaron que:

“Los condominios que no contemplen destino habitacional, el reglamento de copropiedad podrá establecer que la contratación de los seguros será facultativa”. 

Traducción: los condominios destinados a tener oficinas o locales solo contratarían el seguro contra incendios si lo considerara necesario.

Decisión sobre la contratación de seguros

Estas propuestas se rechazaron, concluyendo que la contratación, renovación y término del seguro colectivo contra incendios del condominio deberá efectuarse conforme a las exigencias, normas procedimentales y excepciones que establezca el reglamento de esta ley y la normativa que dicte la Comisión para el Mercado Financiero.

La contratación de un seguro colectivo contra incendio también será exigible respecto de aquellos condominios que no contemplen unidades con destino habitacional, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca lo contrario.


¿Los condominios rústicos se pueden acoger a la Ley de Copropiedad?

La Cámara de Diputados propuso que los condominios emplazados en áreas rurales pudieran acogerse al régimen de copropiedad siempre y cuando cumplieran con las exigencias urbanas y de construcción, pero fue rechazado por la cámara de origen.

La decisión sobre los condominios rústicos

En la Comisión Mixta se determinó que los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y en algunos casos en el área rural con la condición de que sea en proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. 

Tanto para los condominios en áreas urbanas y áreas rurales se requerirá cumplir con las exigencias urbanas, de construcción y demás requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad.

Cabe destacar que los predios rústicos divididos o subdivididos no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en el decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura de 1980.

¿Las viviendas sociales se regularán por el Reglamento de Copropiedad?

En la primera discusión la Cámara de Diputados propuso un inciso final al artículo cuarto que dice:

“En caso de que un condominio incluya viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado, ni el reglamento de copropiedad ni los órganos de la administración del condominio, incluida la asamblea de copropietarios, podrán adoptar decisiones ni efectuar acciones que restrinjan o perturben el legítimo ejercicio de los derechos por parte de quienes habitan en las mencionadas viviendas”. 

Traducción: que las viviendas destinadas a programas del estado no estarían sujetas al Reglamento de Copropiedad, administración o comité del condominio.

Esta propuesta se rechazó en tercer trámite.

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La decisión sobre las viviencas sociales

En cambio, en la Comisión Mixta se definió que la Asamblea de Copropietarios y los demás órganos de administración del condominio deberán resguardar todas las decisiones que no perturben o afecten los derechos de los copropietarios.

Esto  incluye a quienes habitan viviendas sociales o beneficiarios de programas del estado. Cualquier contravención a lo establecido en este artículo podrá ser objeto de la acción de nulidad referida en los artículos 10 y 44 de esta ley.

¿Los alojamientos temporales deberán acatar el Reglamento de Copropiedad?

En las primeras conversaciones la Cámara del Senado también rechazó que el Reglamento de Copropiedad regulará los alojamientos temporales.

Un buen ejemplo es Airbnb que en vez de conseguir alojamiento en hoteles los consigue en departamentos o condominios subarrendados por un corto periodo.

“Fijar normas concernientes al uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente lo referente a alojamientos temporales y el uso de aplicaciones o plataformas digitales para ello”, dice la letra j del artículo 8 propuesta por la Cámara de Diputados. 

La decisión con respecto a los alojamientos temporales

Considerando esto la Comisión Mixta decidió que los alojamientos temporales deben ser regulados por el Reglamento de Copropiedad.

Esto concluyó en el artículo 8, letra J:

“Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de estos.”


Cómo dar los primeros pasos en Airbnb - Centro de ayuda de Airbnb
Fuente: Airbnb

¿Las parcelaciones rurales podrán ser reguladas por el Reglamento de Copropiedad?

La Cámara de Diputados propuso agregar un artículo en el que se establece la posibilidad de que las parcelaciones rurales puedan acogerse a la ley sobre copropiedad, si cumplen con ciertos criterios. Fue rechazado este texto por la Cámara del Senado. 

Decisión con las parcelaciones rurales

La Comisión Mixta rechazó esta posibilidad.

Acerca del respaldo de las consultas digitales

Al inicio de las conversaciones la Cámara de Diputados en las primeras conversaciones agregó un condicionante a las consultas digitales establecidas en el artículo 15 y fue rechazado. 

“Las materias indicadas en el cuadro precedente podrán ser objeto de consulta por escrito o por vía electrónica que permita asegurar fehacientemente la identidad del solicitante”, sugirieron como modificación. 

La decisión para las consultas digitales

En este punto se decide que se podrán realizar las consultas por medios escritos o por vía electrónico, sin embargo, se agrega que se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además, de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.

‍Nuevas medidas para condominios de superficies muy grandes

El artículo 55 referente a los condominios emplazados en terrenos grandes, generó una disputa entre las dos cámaras debido al tamaño límite de la superficie en la que se encuentra, para saber si se le pueden realizar exigencias específicas o no. 

La Cámara de Diputados opinó que el límite de la superficie se establezca de acuerdo con el tipo de proyecto y su emplazamiento. 

Cabe destacar que la propuesta original detalló concretamente que serán contemplados los condominios en terrenos con una superficie predial de 20.000 metros cuadrados. 

Decisión para condominios de superficies extensas

La opinión de la Comisión Mixta fue que los nuevos condominios deberán respetar la trama vial que, conforme a lo dispuesto en la letra d) del artículo 28 quáter de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, hubiere establecido el correspondiente instrumento de planificación territorial. 

¿Está permitido cierros opacos en condominios frente a un espacio público?

CIERRE DE FINCA - Portagal
Fuente: Portagal

En las primeras conversaciones la Cámara del Senado limita a los cierros opacos de máximo 50 metros lineales; mientras que la propuesta de la Cámara de Diputados habla de un tercio del deslinde.

Decisión en cuanto a los cierres opacos

Lo que se acordó en la Comisión Mixta es que cada tramo de cierro opaco no podrá exceder de un tercio de la longitud total del respectivo deslinde, con un máximo de cincuenta metros lineales por tramo.

¿Cuántas unidades o departamentos puede tener una Vivienda Social?

Al inicio la Cámara del Senado propuso la limitante de máximo 150 unidades en condominios destinados para viviendas sociales mientras que La Cámara de Diputados sugirió que el reglamento de la ley fije la cantidad máxima de unidades que podrán contemplar los condominios de viviendas sociales, según sus características y forma de administración.

Decisión por cantidad de unidades en viviendas sociales

Se determinó en la Comisión Mixta que el art. 70 indica que los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales.

¿Cómo se maneja el fondo común en Viviendas Sociales?

Cuando se discutió en la Cámara de Diputados se sugirió que la formación del fondo de reserva sea optativa para condominios de viviendas sociales se mantenga como obligación, pero estableciendo reglas especiales.

Se afirmó que:

“Tomando en consideración factores como la inexistencia de personal contratado o la antigüedad del condominio, así como la cantidad y tipo de bienes comunes que, a futuro, pudieren generar la necesidad de solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos”.

Decisión sobre el fondo comun en viviendas sociales

Se decidió en la Comisión Mixta en cuanto a la formación del fondo de reserva la formación del fondo común de reserva se regirá por las normas especiales que establezca el reglamento de la ley.

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La Ley 19.537 ¿Por qué es importante la aprobación de una nueva ley de copropiedad?

La Ley 19.537 tiene más de 20 años de vigencia. Será importante que esta ley se modifique debido a que la tendencia de la construcción en Chile es más vertical que horizontal.

Eso significa que hay más edificios y cada vez son más altos, llevando los problemas de morosidad y vida en comunidad, cada vez a un nivel más alto. Además se debe considerar:

1. Que sólo en Santiago se estima que existen más de 24 mil edificios de departamentos con problemas de morosidad.

En Chile, el 47% de los copropietarios adeuda al menos un mes de gastos comunes, el 30% de los copropietarios adeuda hasta tres períodos y el 16% adeuda el pago de los gastos comunes por más tiempo.

2. Que las razones que asisten a los copropietarios para no los gastos comunes son múltiples.

Un estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile determinó que las principales razones son: 

- Problemas de carácter económico.

- Otros sostienen que no pagan porque los gastos comunes no están bien explicados (36%).

- Otro segmento considera que los gastos comunes son “misteriosos” (40%).

- Asimismo otro grupo de personas duda de los administradores (20%).

Esperamos que la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria se publique muy pronto, mientras tanto recuerda suscribirte a nuestro canal de YouTube para asistir a los webinars legales para administradores una vez que se apruebe.

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Si te interesa conocer más sobre las propuesta de la nueva ley de copropiedad, te recomendamos revisar el análisis del texto que hicimos junto al subsecretario Guillermo Rolando. Asimismo, te invitamos a mantenerte informado a través de nuestros materiales descargables y eventos

Autor

Valeria Morillo
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